Документы, использующиеся при оформлении купли-продажи жилья.
Регистрационное удостоверение.
Данный документ подразумевает, что квартира была приватизирована именно продавцами. Здесь могут быть указаны как доли, так и несколько совладельцев. Указывается характер собственности: личная или совместная. На этом документе должна стоять гербовая (а не для справок) печать муниципального предприятия технической инвентаризации (МПТИ), а также - подпись начальника МПТИ (БТИ).
Нотариальные договора.
Указывают, каким путем квартира перешла в собственность. Эти документы определяют как настоящих, так и предыдущих собственников. Также, можно определить, соответствует ли жилая площадь, указанная в договоре, реальной площади квартиры (иногда владельцы квартир завышают размеры жилой площади). Из такого договора можно узнать инвентаризационную оценку МПТИ, сумму сделки, либо доплаты. Особое внимание нужно обратить на печати. В конце каждого договора должна стоять личная печать нотариуса (для частного) или гербовая печать государственной нотариальной конторы. Затем, должны стоять круглая гербовая печать МПТИ и прямоугольный штамп, подтверждающий регистрацию.
Перечень дополнительных справок:
* справка из МПТИ на продажу квартиры, подтверждающей, что она не находится под арестом и действительно принадлежит собственнику,
* справка из налоговой инспекции района, в котором находится жилое помещение о том, что за ее владельцем недоимок по налогам перед государством не числится.
В полный перечень документов, необходимых для оформления купли-продажи квартир, входят:
1. Паспорт.
2. Комплект правоустанавливающих документов на квартиру: В зависимости от оснований возникновения прав собственности на нее это могут быть:
* договор передачи квартиры и свидетельство о собственности на квартиру;
* договор купли-продажи;
* договор мены;
* договор дарения;
* договор ренты;
* свидетельство о праве на наследство;
* справка о выплате пая ЖСК;
* зарегистрированное, вступившее в законную силу решение суда, если квартира досталась по суду.
Услуги адвоката и юриста - семейные споры, уголовные дела и арбитраж
3. Выписка из домовой книги (информация о проживающих в данной квартире).
4. Справка об отсутствии задолженности по оплате жилищных и коммунальных услуг.
5. Копия финансово-лицевого счета.
6. Справка формы 11-а. Выдается в территориальном бюро технической инвентаризации (БТИ). В этой справке указывается:
* точный адрес квартиры,
* общая и жилая площадь,
* остаточная балансовая стоимость (сумма, в которую квартира оценивается государством, и с которой взимаются пошлина и налоги),
* подтверждается отсутствие ареста и иных ограничений на данную квартиру.
Также к справке прилагается экспликация - план квартиры.
7. Справка об уплате налога на дарение или вступление в права наследства (для сделок, совершаемых по договору дарения или свидетельству о праве на наследство). Выдается в государственной налоговой инспекции.
8. Разрешение общественной жилищной комиссии при муниципальном округе на продажу квартиры, если в ней проживают граждане "группы риска" (нетрудоспособные инвалиды I и II групп, граждане, состоящие на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах, лица, признанные недееспособными или ограниченно дееспособными).
9. Разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры, если в ней зарегистрированы несовершеннолетние дети.
10. Справка из ОВД о выдаче нового паспорта, если он был получен из-за ветхости прежнего.
11. Свидетельство о браке, если во время владения квартирой один из собственников сменил фамилию.
12. Нотариально заверенное разрешение супруга (мужа или жены) на продажу квартиры, если продаваемая квартира стала собственностью во время нахождения в браке.
Договор купли-продажи.
Договор купли-продажи жилого является одним из наиболее популярных способов приобретения жилых помещений. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар), в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Ищите свадебное платье? Экслюзивные свадебные платья Для того, чтобы названная сделка стала основанием возникновения права собственности гражданина на жилое помещение, требуется соблюдение ряда условий:
1. Необходимо наличие у сторон правоспособности и дееспособности:
* достижение сторонами 18-летнего возраста, (в случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет, гражданин не достигший этого возраста приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак).
* если в договоре передачи жилья и свидетельстве о собственности на жилище в качестве собственников указаны несовершеннолетние, то в этом случае требуется согласие органов охраны детства на любое отчуждение.
2. Отчуждателю жилое помещение принадлежит на праве собственности, что подтверждается договором о приобретении в собственность жилого помещения или другим правоустанавливающим документом.
3. Необходима регистрация сделки в органе местной администрации. Прежде чем произвести какое-либо действие, связанное с оформлением жилого помещения, нужно определить, кто действительно является собственником недвижимости и какой правоустанавливающий документ это подтверждает. Таким документом может быть либо регистрационное удостоверение, либо один из видов договоров: купли-продажи, мены, дарения или о праве наследования.
Право собственности у приобретателя жилого помещения возникает с момента регистрации сделки в МПТИ. Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации договора, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (ст.551 ГК).
Фактическая передача жилого помещения покупателю не связана с моментом перехода права собственности, она может предшествовать регистрации или следовать за ней. Стороны могут своим соглашением определить время фактической передачи, но не могут изменить юридического значения самой регистрации.
Существует несколько видов договоров купли-продажи жилого помещения:
* договоры купли-продажи, не влекущие наделение покупателя какими-либо правомочиями на земельный участок, на котором расположено жилое помещение Это, например, договора по приобретению жилых помещений в многоквартирных домах. Купля-продажа квартиры в таком доме, в отличие от договоров купли-продажи жилого дома, регистрируется в органе местной администрации только с уведомительной целью, так как здесь земельные правоотношения не возникают и требования регистрации не носят разрешительный характер, как в случаях с покупкой дома;
* договоры купли-продажи с правом покупателя жилья на соответствующий земельный участок на условиях приобретения его в собственность. Предметом таких сделок является не только жилое помещение, как правило дом или часть его, но и соответствующий земельный участок. Если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, то к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
При оформлении купли-продажи взимаются налоги:
* суммы, получаемые продавцом от продажи жилых домов, дач и садовых домиков, принадлежащих гражданам на праве собственности, превышающие пяти-тысячекратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда, облагаются подоходным налогом.
* с остальных взимаются налоги в размере от 12% до 30% в зависимости от степени превышения суммы. Также существует нотариальная пошлина в размере 4%.
Оформление договоров купли-продажи долевых собственников.
Оформление договоров купли продажи, в которых жилое помещение находится в общей долевой собственности, имеет ряд отличий.
Отчуждение такого жилого помещения требует согласия всех участников общей собственности. Такое согласие должно быть дано в письменном виде и удостоверено нотариусом.
В тексте договора об отчуждении доли указываются арифметические доли, а не конкретные реальные части квартиры. Может быть указан лишь порядок пользования конкретными частями при наличии ранее состоявшегося нотариально удостоверенного и зарегистрированного в МПТИ соглашения между собственниками о таком порядке пользования в соответствии с долями участников.
Продавец должен предоставить письменные доказательства того, что он известил участников общей долевой собственности о намерении продать свою долю посторонним с указанием цены и других условий, на которых продается доля, а именно: их заявление об отказе осуществления права преимущественной покупки продаваемой доли квартиры (с указанием условий продажи доли).
Продавец также обязан предоставить перечень лиц, проживающих в данном жилом помещении и сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением и после его приобретения покупателем (члены семьи бывшего собственника).
Если в жилом помещении прописаны несовершеннолетние члены семьи собственника, отчуждение жилого помещения допускается с разрешения органа опеки и попечительства. В этом случае для покупки квартиры требуется разрешение Главы администрации района на продажу квартиры. Не дают кредит? Поможем! кредит наличными. Финансовая компания Ревертекс.Оно может быть получено через инспектора по охране прав детства и материнства районного отдела народного образования. Нежелательно обременение покупки жилого помещения залогом или договором найма, что влечет существенные ограничения на распоряжение им.